¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo garantizado con el inmueble que se adquiere. El banco financia la diferencia entre el precio de compra y el pago inicial. El deudor paga cuotas mensuales que incluyen capital e intereses hasta liquidar la deuda.

¿Cuánto pago inicial necesito para una hipoteca?

En la mayoría de los países latinoamericanos los bancos financian entre el 70 % y el 90 % del valor del inmueble. Eso significa que el pago inicial (enganche o pie) debe ser entre el 10 % y el 30 % del precio. Un mayor pago inicial reduce la cuota mensual y el total de intereses.

¿Conviene un plazo más corto o más largo?

Un plazo corto implica cuotas más altas pero se pagan muchos menos intereses en total. Un plazo largo reduce la cuota mensual pero el costo total del crédito es significativamente mayor. Usa la tabla comparativa de plazos para ver la diferencia exacta con tus datos.

¿Qué es la tasa fija vs tasa variable en hipotecas?

Con tasa fija, la cuota no cambia durante todo el plazo. Con tasa variable, la cuota se ajusta periódicamente según un índice de referencia (TIIE en México, IPC en Chile, etc.). La tasa variable suele ser más baja al inicio pero introduce riesgo si las tasas suben.

¿Cómo afecta la tasa de interés al costo total de la hipoteca?

El impacto es enorme a largo plazo. En un crédito de $400,000 a 20 años, la diferencia entre una tasa del 8 % y el 10 % representa más de $80,000 en intereses adicionales. Comparar tasas antes de firmar puede ahorrarte decenas de miles de pesos.

Calculadora de Hipotecas con Tabla de Amortización 2026

Sistema de amortización

La calculadora de hipotecas calcula la cuota mensual exacta y genera la tabla de amortización completa a partir del precio de la propiedad, el pago inicial, la tasa de interés y el plazo. Compara los sistemas francés (cuota fija) y alemán (capital fijo decreciente) para elegir la opción más conveniente.

Cómo usar

1
Ingresa el precio y el pago inicial
Escribe el precio de la propiedad y cuánto vas a pagar de entrada. El monto financiado es la diferencia entre ambos.
2
Configura la tasa y el plazo
Ingresa la tasa de interés anual que te ofrece el banco y el número de años del crédito (1–30).
3
Elige el sistema de amortización
Francés: cuota fija todos los meses. Alemán: capital fijo decreciente, cuota inicial más alta pero menos intereses totales.

Cómo se calcula

M = PF × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] | PF = Precio − Pago inicial

PF es el monto financiado (precio de la propiedad menos el pago inicial), r la tasa mensual (tasa anual ÷ 12) y n el plazo en meses. Esta fórmula corresponde al sistema francés de cuota fija. En el sistema alemán, el capital se divide entre n y los intereses se calculan sobre el saldo pendiente decreciente.

Ejemplo práctico

Precio de la propiedad$500,000

Pago inicial$100,000

Monto financiado (PF)$400,000

Tasa anual8 %

Plazo20 años (240 meses)

Resultado$3,345.76 / mes

Tabla de referencia

Plazo	Cuota mensual	Total intereses	Total pagado
10 años	$4,853.10	$182,372.00	$582,372.00
15 años	$3,822.61	$288,069.80	$688,069.80
20 años	$3,345.76	$402,982.40	$802,982.40
25 años	$3,087.26	$526,178.00	$926,178.00
30 años	$2,935.06	$656,621.60	$1,056,621.60

Cómo usar

Cómo se calcula

Tabla de referencia

Preguntas frecuentes